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本报记者杨丽萍12月9日

2020-02-20 18:41:33 来源:塘沽房产信息网 作者: 点击:0

本报记者 杨丽萍

12月9日,北京首钢融创置地有限公司(以下简称首钢融创)以20.1亿元购得海淀西北旺新村三期(南)居住项目地块。这是今年第四个也是下半年以来唯一一个交易金额超过20亿元的土地“大单”。首钢融创由首钢地产公司及天津融创合资成立,孙宏斌(孙宏斌博客)是天津融创的掌门人。

进入第四季度以来,包括合生创展(00754.HK)、金融街(000402.SZ)、北京住总、金隅嘉业等知名房企纷纷出手京城地市,不免让人生疑,土地市场的“抄底”行动是否已在悄然进行?

久违的“大单”

20亿,不可不说是一个久违了的“大单”。

11月24日,该地块正式挂牌出让,挂牌起始价为17.6亿元,并有2次报价,首次报价为20亿,首钢融创为第二次报价20.1亿元,并最后胜出。该地块规划建筑面积约28.7万平方米,容积率约1.7。

此前,北京土地市场只在今年2月初有过三次超过20亿元的土地出让“大单”。此后半年多,不仅超过20亿的土地“大单”销声匿迹,整个土地市场成交也是异常冷清。

有数据显示,截至10月底,北京出让面积仅占全年土地供应计划的49%,“流标”或“流拍”事件更是层出不穷。

局势直到10月才有所改观。进入10月之后,北京住宅及配套、公建项目用地的成交块数达到22块,成交金额约为121亿元。截至11月27日,今年北京土地出让收入为444.5 亿元。

记者在该网站“交易结果”一栏还看到,除了首钢融创之外,一些知名房企乃至上市企业也纷纷现身。

12月1日,合生创展以8.5亿元竞得朝阳区西大望路21号(新天嘉园南区)商业金融、医院项目用地;10月14日,金融街与北京石开房地产开发有限公司投标联合体以12.2亿元竞得石景山区衙门口居住、公建用地。10月以来,参与拿地的大品牌开发商还有北京金隅嘉业、北京东亚信文以及北京住总等。

“每年四季度及下一年的1月份是土地出让高潮。”中原地产(中原地产博客)华北区域总经理李文杰(李文杰博客)认为,目前开发商不再通过频繁竞价拿地,获取土地的难度也有所降低。他们会在资金周转范围内,谨慎地积极储备高品质的土地。

据了解,今年第四季度,已经交易、正在交易和即将入市的土地多达42宗,总供应面积达590多万平方米。

土地“抄底”须谨慎

土地“大单”的再现,业界最多的说法是“抄底”。

以合生创展新拿的地块为例。

据悉,新天嘉园南区地块合生创展是以底价获得,楼面地价6167元/平方米。去年同期,万科也在朝阳区西大望路27号购买了一宗住宅地块,楼板价逾11000元/平方米。二者相比,相隔仅仅1年,合生创展似乎捡了一个大便宜。

据北京市土地整理和储备中心的公示信息统计,1-10月份,住宅楼面均价仅为 955元/平方米,而11月住宅楼面均价又有较大幅度下降,仅为2488元/平方米。比去年同期下降了近四成,环比10月下降了1 .6%。

巨大的价格诱惑,房企纷纷“抄底”地市似乎已是情理之中。毕竟市场低迷的时候往往孕育着较多的发展机会,经济学上的“反周期论”同样适用于土地市场。

然而,有业内人士提醒,“抄底”也需谨慎,对于“底”的判断还需进一步商榷。

据了解,首钢融创新斩获的新地块楼面价约为7000元/平方米,有人预算,这块地要卖到1 000元/平方米才能赚到钱,而位于该区域的百旺茉莉园 去年其花园洋房产品均价也为1 000元/平方米,看来,目前定论首钢融创成功“抄底”地市可能还为时过早。

另几组数据也不得不引起开发商的高度关注。

有数据显示,2008年上半年,北京城区土地楼面价为5079元/平方米,与2007年上半年的 92元/平方米对比,上涨了约50%;郊区地价则上涨了60%以上,今年第三季度住宅及含住宅项目用地的出让起始均价比去年同期成交价还要高出5.7%。而截至11月27日,今年北京土地出让收入为444.5 亿元,已超过去年全年的总和,2007年北京公开的土地出让金为4 8.1亿元。

地价的涨与跌或是对多组数据的集中判断。

“二级市场的土地并没有变便宜。”一位不愿透露姓名的开发商道出了另一种截然不同的现象,现在倒是有一些企业在寻求他人手中便宜的二手地。

南开大学经济学博士、房地产专家刘玉录教授也指出,“反周期扩张”并不适用于所有的企业,进行土地储备的前提条件必须是具备相当的贷款能力,土地扩张的同时仍要注意现金流和资金链的风险。

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